Sự cố xây nhà làm nứt nhà hàng xóm phát sinh trách nhiệm dân sự bồi thường toàn bộ thiệt hại thực tế theo quy định pháp luật hiện hành. Chủ đầu tư và đơn vị thi công cần tuân thủ nghiêm ngặt quy chuẩn kỹ thuật để bảo đảm an toàn cho các công trình liền kề, đồng thời sẵn sàng phương án khắc phục kịp thời nhằm tránh các rủi ro pháp lý và tranh chấp kéo dài tại Tòa án.
Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng, các công trình xây dựng san sát nhau dẫn đến rủi ro thi công ảnh hưởng đến bất động sản liền kề. Việc xây nhà làm nứt nhà hàng xóm không chỉ gây thiệt hại về tài sản mà còn tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn nghiêm trọng cho người sử dụng đất xung quanh.
Quy định pháp luật hiện hành về an toàn công trình liền kề
Mọi chủ sở hữu công trình xây dựng đều có nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng và bảo vệ quyền lợi của hàng xóm. Theo quy định tại Điều 174 Bộ luật Dân sự 2015, khi xây dựng công trình, chủ sở hữu phải tuân thủ pháp luật, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh.
Khi xảy ra sự cố xây nhà làm nứt nhà hàng xóm, hành vi này được xác định là xâm phạm tài sản của người khác. Theo quy định pháp luật hiện hành tại Điều 584 Bộ luật Dân sự 2015, người gây thiệt hại có nghĩa vụ bồi thường cho bên bị thiệt hại theo đúng thiệt hại thực tế xảy ra. Việc không tuân thủ các biện pháp che chắn, khảo sát địa chất hoặc thi công sai kỹ thuật dẫn đến hư hỏng công trình lân cận là căn cứ pháp lý để xác lập trách nhiệm bồi thường.
Tham khảo thêm Dịch vụ pháp lý bất động sản trọn gói: Giải pháp an toàn tối ưu cho mọi giao dịch nhà đất
Xây nhà làm nứt nhà hàng xóm có phải bồi thường không?
Câu trả lời là có. Đây là trách nhiệm dân sự bắt buộc đối với chủ đầu tư và đơn vị thi công. Điều 605 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ: Chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng khác phải bồi thường thiệt hại nếu để công trình đó gây hư hỏng cho người khác.
Việc bồi thường khi xây nhà làm nứt nhà hàng xóm được thực hiện ngay cả khi chủ đầu tư không có lỗi trực tiếp nhưng công trình của họ là nguyên nhân gây thiệt hại, trừ trường hợp lỗi hoàn toàn thuộc về bên bị thiệt hại hoặc do sự kiện bất khả kháng.
Do đó, người dân hoàn toàn có quyền đòi hỏi quyền lợi chính đáng khi phát hiện các vết nứt, sụt lún hoặc nghiêng nhà do quá trình đào móng của công trình bên cạnh gây ra.
Chủ đầu tư hay nhà thầu chịu trách nhiệm?
Vấn đề chủ đầu tư hay nhà thầu chịu trách nhiệm thường gây nhiều tranh cãi trong các vụ tranh chấp. Tuy nhiên, căn cứ vào Điều 605 Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Xây dựng 2014, trách nhiệm được phân định như sau:
- Chủ đầu tư (Chủ nhà): Là đối tượng đầu tiên phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho hàng xóm do công trình của mình gây ra.
- Nhà thầu (Đơn vị thi công): Khi người thi công có lỗi dẫn đến sự cố công trình (như đào móng quá sâu, không có biện pháp gia cố), nhà thầu phải có trách nhiệm liên đới bồi thường cùng với chủ đầu tư.
Thực tế, chủ đầu tư thường là người trực tiếp đứng ra giải quyết bồi thường trước để đảm bảo tiến độ công trình, sau đó có quyền yêu cầu nhà thầu hoàn trả lại số tiền này nếu lỗi thuộc về kỹ thuật thi công của nhà thầu. Việc xác định rõ chủ đầu tư hay nhà thầu chịu trách nhiệm ngay từ khi lập hợp đồng xây dựng sẽ giúp quá trình xử lý sự cố diễn ra nhanh chóng hơn.
Mức bồi thường được tính như thế nào?
Vì Bộ luật Dân sự không quy định một con số cụ thể, mức bồi thường được tính như thế nào sẽ phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên dựa trên thiệt hại thực tế. Các khoản chi phí cấu thành mức bồi thường bao gồm:
- Chi phí sửa chữa: Tiền mua vật liệu, thuê nhân công để trám vết nứt, xây dựng lại phần tường hoặc nền bị hỏng.
- Chi phí ngăn chặn thiệt hại: Các biện pháp chống đỡ khẩn cấp để nhà không bị sập thêm.
- Chi phí di dời và thuê chỗ ở tạm: Nếu nhà bị hư hỏng nặng không thể ở được, bên gây thiệt hại phải trả phí thuê khách sạn hoặc nhà trọ cho hàng xóm trong thời gian chờ khắc phục.
- Thiệt hại về người (nếu có): Chi phí cứu chữa, bồi dưỡng và tổn thất tinh thần nếu sự cố gây thương tích.
Nếu không thể tự thống nhất mức bồi thường được tính như thế nào, các bên có thể thuê cơ quan định giá độc lập hoặc yêu cầu Tòa án trưng cầu giám định để đưa ra con số chính xác.
Xử phạt vi phạm hành chính khi làm nứt nhà lân cận
Ngoài trách nhiệm dân sự, hành vi xây nhà làm nứt nhà hàng xóm còn bị xử lý hành chính nghiêm khắc. Theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP, mức phạt tiền được quy định như sau:
- Phạt từ 30 – 40 triệu đồng: Đối với trường hợp thi công nhà ở riêng lẻ làm lún, nứt hoặc hư hỏng công trình lân cận nhưng chưa gây thiệt hại về tính mạng, sức khỏe.
- Phạt từ 50 – 60 triệu đồng: Đối với công trình nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, di tích lịch sử – văn hóa.
- Biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc phải dừng thi công, thực hiện bồi thường và khôi phục lại tình trạng ban đầu của công trình bị ảnh hưởng mới được phép tiếp tục xây dựng.
Cách xử lý khi nhà bị nứt do công trình bên cạnh
Để bảo vệ quyền lợi tốt nhất, người dân cần nắm rõ cách xử lý khi nhà bị nứt do công trình bên cạnh theo các bước nhanh nhất sau đây:
- Bước 1: Thông báo và yêu cầu tạm dừng. Ngay khi phát hiện vết nứt, hãy yêu cầu chủ nhà và đội thầu ngừng thi công để kiểm tra hiện trạng.
- Bước 2: Lập biên bản hiện trường. Mời đại diện UBND cấp xã hoặc tổ dân phố đến ghi nhận sự việc bằng văn bản, có chữ ký của các bên liên quan.
- Bước 3: Chụp ảnh và quay video chứng cứ. Ghi lại toàn bộ hình ảnh trước và sau khi có sự cố. Tốt nhất nên yêu cầu Thừa phát lại lập vi bằng để có giá trị pháp lý cao nhất tại Tòa.
- Bước 4: Thương lượng bồi thường. Các bên tự thỏa thuận về phương án sửa chữa và mức phí bồi thường dựa trên tinh thần láng giềng.
Sử dụng đúng cách xử lý khi nhà bị nứt do công trình bên cạnh giúp người dân có đầy đủ bằng chứng, tránh trường hợp bên thi công che lấp dấu vết sau khi sự cố xảy ra.
Có được khởi kiện yêu cầu bồi thường không?
Nhiều người thắc mắc có được khởi kiện yêu cầu bồi thường không khi hàng xóm phủi bỏ trách nhiệm. Theo quy định, nếu quá trình hòa giải tại UBND cấp xã không thành, bên bị thiệt hại hoàn toàn có quyền nộp đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản.
Hồ sơ khởi kiện cần chuẩn bị bao gồm: đơn khởi kiện, giấy tờ sở hữu nhà đất, biên bản làm việc của cơ quan chức năng, hình ảnh thiệt hại và vi bằng (nếu có). Tòa án sẽ là cơ quan cuối cùng phân định chủ đầu tư hay nhà thầu chịu trách nhiệm và buộc bên có lỗi phải thực hiện nghĩa vụ bồi thường theo đúng phán quyết.
Việc xây nhà làm nứt nhà hàng xóm là sự cố không ai mong muốn, nhưng khi nó xảy ra, sự hiểu biết về quy định pháp luật sẽ giúp các bên giải quyết mâu thuẫn một cách công bằng.
Chủ đầu tư nên chủ động khảo sát hiện trạng nhà hàng xóm trước khi khởi công để có căn cứ đối chiếu, đồng thời thực hiện đầy đủ trách nhiệm khi có sai sót nhằm giữ gìn mối quan hệ tốt đẹp trong khu dân cư. Đừng để những sai phạm nhỏ trong thi công dẫn đến những vụ kiện tụng kéo dài và tốn kém.
