Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là căn cứ pháp lý quan trọng nhất trong giao dịch bất động sản, đặc biệt khi bạn mua nhà tại các dự án chung cư mới. Một hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được soạn thảo đúng chuẩn giúp bảo vệ quyền lợi của cả bên mua và bên bán, tránh tranh chấp phát sinh sau này. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ quy định mới nhất năm 2025 về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, mẫu mới được ban hành, cùng những lưu ý quan trọng trước khi ký kết.
Giới thiệu chung về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là văn bản thể hiện việc chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ giữa bên mua và bên bán, đồng thời quy định trách nhiệm thanh toán, bàn giao và các quyền nghĩa vụ khác của các bên. Theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP, mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mới nhất được ban hành tại Mẫu số Ia Phụ lục I, áp dụng bắt buộc cho các dự án từ năm 2025.
Trong mọi trường hợp, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải được lập bằng văn bản. Khi hợp đồng có một bên là cá nhân hoặc tổ chức không có chức năng kinh doanh bất động sản, việc công chứng hoặc chứng thực là điều kiện bắt buộc để hợp đồng có hiệu lực pháp luật. Ngược lại, nếu bên bán là chủ đầu tư có chức năng kinh doanh nhà ở thì hợp đồng có thể không cần công chứng, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác.
Điều kiện mua bán căn hộ chung cư theo quy định mới
Một căn hộ chung cư chỉ được phép giao dịch khi đáp ứng đủ các điều kiện về pháp lý và hiện trạng. Căn hộ phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng), không nằm trong khu vực tranh chấp, không bị kê biên thi hành án và không thuộc diện giải tỏa. Đối với các dự án chung cư hình thành trong tương lai, cần đảm bảo căn hộ đã đủ điều kiện mở bán theo quy định của Luật Nhà ở 2023.
Về phía các bên tham gia, người bán phải là chủ sở hữu hợp pháp hoặc người được ủy quyền hợp pháp. Người mua có thể là cá nhân, tổ chức trong nước hoặc người nước ngoài, nhưng đều phải đáp ứng điều kiện về năng lực hành vi dân sự và tuân thủ quy định về sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Điều kiện rõ ràng giúp hạn chế rủi ro trong quá trình thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà chung cư, đặc biệt trong các giao dịch thứ cấp khi căn hộ đã qua nhiều lần mua bán.
Quy trình ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Quy trình ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thường diễn ra qua các giai đoạn sau. Bên mua lựa chọn căn hộ, xem nhà, sau đó tiến hành thỏa thuận các điều khoản cơ bản như giá bán, diện tích, thời hạn bàn giao. Khi đã thống nhất, hai bên lập hợp đồng mua bán căn hộ theo mẫu quy định và thực hiện công chứng hoặc chứng thực.
Sau khi ký kết, bên bán có nghĩa vụ bàn giao căn hộ đúng tiến độ và chất lượng cam kết. Việc bàn giao thường đi kèm với biên bản xác nhận hiện trạng, là căn cứ để bên mua thực hiện các quyền bảo hành hoặc yêu cầu cấp sổ hồng. Nếu hợp đồng là hợp đồng mua bán căn hộ chung cư viết tay, giao dịch sẽ không được pháp luật công nhận và tiềm ẩn rủi ro mất quyền sở hữu, do đó người mua cần đặc biệt thận trọng.
Với hợp đồng mua bán chung cư hình thành trong tương lai, chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 5% tiền đặt cọc và tổng giá trị thanh toán không vượt quá 70% khi chưa bàn giao căn hộ. Sau khi bàn giao, số tiền còn lại chỉ được thu khi người mua nhận được Giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Những nội dung cốt lõi và lưu ý quan trọng trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Kiểm tra thông tin các bên và căn hộ
Trước khi ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, người mua cần kiểm tra đầy đủ thông tin của người bán: họ tên, địa chỉ, giấy tờ pháp lý và quyền sở hữu căn hộ. Nếu giao dịch thông qua người đại diện, phải có văn bản ủy quyền hợp pháp. Đồng thời, thông tin về căn hộ (diện tích, vị trí, tầng, hướng, nội thất) phải được mô tả cụ thể và trùng khớp với hồ sơ kỹ thuật.
Diện tích sử dụng và phần sở hữu chung
Hợp đồng mua bán chung cư phải ghi rõ diện tích sử dụng căn hộ theo thông thủy, đây là căn cứ tính giá bán. Ngoài ra, phần sở hữu chung như hành lang, thang máy, sân chơi cũng cần được mô tả rõ ràng để tránh tranh chấp sau này.
Giá bán và tiến độ thanh toán
Mọi khoản thanh toán trong hợp đồng mua bán căn hộ phải được quy định minh bạch, bao gồm giá đã có thuế GTGT và kinh phí bảo trì phần sở hữu chung hay chưa. Với căn hộ hình thành trong tương lai, việc thanh toán được chia theo tiến độ. Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, và tổng cộng không vượt 95% khi chưa được cấp sổ hồng.
Bàn giao căn hộ và cấp sổ hồng
Thời điểm bàn giao cần ghi rõ trong hợp đồng. Chủ đầu tư phải hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người mua trong vòng 50 ngày kể từ khi bàn giao hoặc nhận đủ tiền. Nếu quá hạn, bên mua có quyền yêu cầu bồi thường theo thỏa thuận.
Phí dịch vụ và kinh phí bảo trì
Một điểm cần chú ý là kinh phí bảo trì nhà chung cư, thường bằng 2% giá bán căn hộ (chưa tính thuế). Phí này dùng cho việc bảo trì, sửa chữa phần sở hữu chung, do ban quản trị tòa nhà quản lý. Các loại phí dịch vụ khác như trông xe, vệ sinh, quản lý tòa nhà cũng cần được nêu rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư để tránh mâu thuẫn khi sử dụng.
Bảo hành nhà ở
Bên bán có trách nhiệm bảo hành căn hộ theo quy định của Luật Nhà ở. Thời gian bảo hành thường từ 24 đến 60 tháng, tùy vào loại công trình. Nội dung bảo hành bao gồm sửa chữa hư hỏng về kết cấu, tường, trần, hệ thống kỹ thuật điện – nước.
Xử lý vi phạm và chấm dứt hợp đồng
Nếu bên mua chậm thanh toán, bên bán có thể tính lãi phạt hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng theo thỏa thuận. Ngược lại, nếu bên bán chậm bàn giao căn hộ, bên mua có quyền yêu cầu bồi thường hoặc hủy bỏ hợp đồng. Mọi tranh chấp phát sinh sẽ được giải quyết thông qua thương lượng, hòa giải; nếu không thành, sẽ được đưa ra tòa án có thẩm quyền.
Các chi phí tài chính khác khi mua bán căn hộ chung cư
Bên cạnh giá mua căn hộ, người mua cần chuẩn bị các chi phí bắt buộc khác như thuế thu nhập cá nhân 2%, lệ phí trước bạ 0,5%, phí công chứng hợp đồng, và phí thẩm định hồ sơ. Tùy từng địa phương, mức phí có thể dao động nhẹ, nhưng tổng chi phí thường chiếm khoảng 3–4% giá trị căn hộ.
Ngoài ra, nếu bạn chưa đủ tài chính, có thể vay ngân hàng để thanh toán. Nhiều tổ chức tín dụng cho vay tới 70% giá trị căn hộ với lãi suất ưu đãi. Khi vay, nên yêu cầu ngân hàng kiểm tra tính pháp lý của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư để đảm bảo hồ sơ được phê duyệt nhanh chóng.
Lưu ý khi soạn và ký hợp đồng mua bán nhà chung cư viết tay
Trong thực tế, nhiều người vẫn sử dụng hợp đồng mua bán nhà chung cư viết tay để tiết kiệm chi phí. Tuy nhiên, loại hợp đồng này không được pháp luật công nhận, không có giá trị chuyển quyền sở hữu và rất khó chứng minh khi xảy ra tranh chấp. Người mua chỉ nên ký hợp đồng có công chứng, chứng thực và theo mẫu ban hành chính thức để đảm bảo quyền lợi.
Một hợp đồng chuyển nhượng nhà chung cư hợp lệ phải có đầy đủ chữ ký, con dấu nếu là tổ chức và được lập thành ít nhất 03 bản có giá trị pháp lý như nhau.
Việc hiểu rõ và tuân thủ quy định trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là yếu tố then chốt giúp bạn an tâm sở hữu căn hộ hợp pháp. Trước khi ký, hãy đọc kỹ các điều khoản, kiểm tra hồ sơ pháp lý và yêu cầu công chứng. Nếu bạn chưa quen với quy trình này, nên tìm đến các đơn vị tư vấn pháp lý để được hỗ trợ soạn thảo và kiểm tra hợp đồng chuẩn theo quy định mới nhất năm 2025.
