Để sở hữu một căn hộ chung cư mini người dân phải bỏ ra vài trăm triệu đồng nhưng không được cấp sổ đỏ, không có hợp đồng mua bán công chứng, không thể thế chấp ngân hàng.
Thông thường, chung cư mini thường được xây trên thửa đất hơn 100 m2, cao 5-10 tầng, chia thành nhiều căn hộ với diện tích 25-50 m2. Để sở hữu một căn hộ, người dân chi từ 500 triệu đến hơn một tỷ đồng. Mô hình chung cư mini ra đời đáp ứng mong ước mua nhà giá rẻ của nhiều người thu nhập thấp ở các thành phố lớn.
Minh Hoa, trú Hà Nội, thừa nhận biết nhiều rủi ro nhưng chị vẫn chấp nhận mua căn hộ mini vì giá rẻ, thuận tiện về vị trí. Cuối năm 2020, chị vay mượn để mua căn hộ 30 m2 ở quận Nam Từ Liêm với giá gần 800 triệu đồng nhưng hợp đồng chỉ viết tay giữa hai bên và lập vi bằng. Chị tin khi bán nhà, dù giá rẻ hơn hoặc bằng giá mua vào “vẫn có lãi” bởi trong nhiều năm đã không mất tiền thuê nhà.
Nhưng luật sư Trần Ngọc Thạch nhìn thấy nhiều rủi ro pháp lý trong việc mua căn hộ của chị Hoa. Ông cho biết Luật Nhà ở 2014 chưa nêu khái niệm về chung cư mini mà chỉ có quy định về “nhà chung cư”. Theo đó, nhà chung cư nghĩa là tòa nhà có 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung; có phần sở hữu riêng và sở hữu chung, hệ thống hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân.
Trong Quyết định 24/2014 của UBND Hà Nội xác định: “Chung cư mini là nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng có từ hai tầng trở lên. Mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế khép kín như có phòng, bếp, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng. Diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30 m2 và đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo điều 70 của Luật Nhà ở 2014”.
Luật sư Thạch phân tích, không được quy định cụ thể trong luật nên người mua căn hộ chung cư mini sẽ bị mất quyền lợi. Thông thường, một tòa chung cư mini chỉ có một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp cho chủ sở hữu mảnh đất đó. Vì thế, việc giao dịch mua bán các hộ trong chung cư mini phải mua bán dưới hình thức “hợp đồng mua bán viết tay” hoặc “văn bản thỏa thuận tài sản chung”, trong đó ghi rõ thỏa thuận, cam kết của hai bên.
Một cách khác là mua bán bằng vi bằng, nghĩa là việc thỏa thuận, giao nhận tiền của hai bên sẽ làm trước sự chứng kiến của thừa phát lại.
“Dù ở hình thức nào, giấy tờ mua bán giữa khách hàng và chủ chung cư mini cũng không được công chứng. Khi đó, người mua sẽ không được cấp sổ đỏ cho căn hộ của mình, không thể dùng giấy tờ mua bán thế chấp, vay vốn…”, luật sư nói.
Trong trường hợp xảy ra tranh chấp giữa các bên trong hợp đồng hoặc tranh chấp với bên thứ ba, hợp đồng mua bán chung cư mini có khả năng bị tòa án tuyên vô hiệu. Bởi về bản chất hợp đồng này không có giá trị pháp lý kể từ thời điểm giao kết, cho dù đã được thực hiện trên thực tế hay chưa.
“Khi đó các bên phải khôi phục lại tình trạng bên đầu, hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận. Chủ đầu tư phải hoàn trả lại cho khách hàng, còn khách hàng bàn giao lại căn hộ chung cư cho chủ đầu tư”, luật sư phân tích song cho rằng để làm được việc này “sẽ rất mệt mỏi cho các bên”.
Lách luật xây chung cư mini bằng giấy phép nhà ở riêng lẻ
Để xây một tòa chung cư phải xin giấy phép xây dựng và đảm bảo quy định về diện tích, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và quy hoạch đô thị. “Bởi thế các chung cư mini trong ngõ nhỏ, xen lẫn các khu dân cư, ở các quận nội thành đông đúc gần như không được cấp phép xây dựng chung cư”, luật sư Thạch nói.
Thông thường, chủ đầu tư thường xin giấy phép xây dựng là nhà ở đơn lẻ sau đó tự ý thiết kế thành nhiều căn hộ hoặc thậm chí là xây vượt tầng để tạo nên chung cư mini. Theo khoản 2 điều 6 Nghị định 99/2015, nhà ở riêng lẻ được hiểu là xây dựng có từ hai tầng và tại mỗi tầng được thiết kế từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín có diện tích sàn tối thiểu mỗi căn hộ từ 30 m2 và đáp ứng các điều kiện khác.
Vì thế, nếu cá nhân, hộ gia đình được cấp phép xây dựng nhà ở từ hai tầng trở lên khi xây dựng đáp ứng đủ các yêu cầu sẽ có thể được công nhận quyền sở hữu với từng căn hộ trong nhà ở đó. “Quy định là vậy nhưng thực thế có rất ít các căn hộ chung cư mini đủ điều kiện được cấp sổ đỏ riêng lẻ”, luật sư cho hay.
